بخش آپارتمان‌های در حال رکود: آنچه سرمایه‌گذاران باید درباره چالش‌های نوظهور در بازار املاک و مستغلات عمان بدانند

• توسط نیویورک تایمز
• جولای ۱۰, ۲۰۲۴۲۶ جولای ۲۰۲۵
• چندخانواری املاک و مستغلات املاک اجاره‌ای
• با 0 نظر

نگرانی‌ها در مورد عدم پرداخت وام آپارتمان در بحبوحه بحران مالی افزایش می‌یابد

با وجود افزایش اجاره بها در سال‌های اخیر به دلیل کمبود مسکن و تورم، تعداد قابل توجهی از املاک اجاره‌ای، به ویژه در جنوب و جنوب غربی، با چالش‌های مالی روبرو هستند. در حالی که بسیاری از مالکان در حال حاضر از افزایش درآمد اجاره بهره‌مند می‌شوند، تحلیلگران هشدار می‌دهند که تا... 20% وام‌های مسکن آپارتمانی ممکن است در معرض خطر عدم پرداخت باشند.

اگرچه قیمت اجاره بها در طول همه‌گیری به طرز چشمگیری افزایش یافته بود، اما روند صعودی اخیراً متوقف شده است و در برخی مناطق، اجاره بها شروع به کاهش کرده است. علاوه بر این، افزایش نرخ بهره که توسط فدرال رزرو برای مقابله با تورم اجرا شده است، هزینه‌های وام مسکن را برای صاحبان املاک افزایش داده است. اگرچه کمبود خانه همچنان وجود دارد، اما توسعه‌دهندگان ممکن است در شهرهایی که شاهد کاهش فعالیت اجاره در مقایسه با سال‌های گذشته هستند، به ویژه در هوستون و تامپا، آپارتمان‌های لوکس زیادی ساخته باشند.

در حال حاضر، وضعیت به بحران تبدیل نشده است. این صنعت از کاهش تولید خبر می‌دهد. 1.7% نرخ عدم پرداخت وام‌های چندخانواری - به طور قابل توجهی بهتر از 7% برای وام‌های اداری و تقریباً 6% برای کسانی که در بخش‌های هتل و خرده‌فروشی فعالیت می‌کنند، همانطور که توسط شورای مالی املاک تجاری اعلام شده است. با این وجود، بسیاری از ذینفعان این صنعت نگران هستند که وام‌های آپارتمان بیشتری ممکن است با مشکل مواجه شوند، زیرا وام‌های چندخانواری بخش بزرگی از وام‌هایی را تشکیل می‌دهند که برای نظارت دقیق توسط کارشناسان شناسایی شده‌اند.

لیزا پندرگاست، مدیر اجرایی شورای املاک و مستغلات، خاطرنشان کرد: «مالتی‌فمیلی فعلاً نمی‌آید و به بینی شما مشت نمی‌زند، اما همه آن را زیر نظر دارند.» این نگرانی در مورد وام‌های آپارتمان تنها یکی از جنبه‌های مسائل گسترده‌تری است که املاک و مستغلات تجاری با آن مواجه هستند، از جمله چالش‌های ساختمان‌های اداری قدیمی‌تر در پی دورکاری، کاهش درآمد هتل‌ها به دلیل کاهش سفرهای کاری و مبارزات مداوم فضاهای خرده‌فروشی در برابر ظهور خرید آنلاین.

مشکلاتی که بر ساختمان‌های آپارتمانی تأثیر می‌گذارند، متفاوت هستند. در برخی موارد، مالکان با چالش‌هایی در اجاره واحدهای مسکونی مواجه هستند، در حالی که در برخی دیگر، اگرچه نرخ اشغال ممکن است رضایت‌بخش باشد، اما آنها قادر به افزایش اجاره بها به اندازه کافی برای جبران افزایش اقساط وام نیستند. طبق گفته ارائه دهنده داده CRED iQ، تقریباً 20% از وام‌های چندخانواری در معرض خطر معوق شدن هستند.

یک حوزه قابل توجه و نگران کننده این است که یک سوم وام‌های مسکن چندخانواری که دارای نرخ بهره شناور هستند، که منجر به افزایش تعهدات پرداخت با افزایش نرخ بهره در دو سال گذشته شده است. به عنوان مثال، پس از خرید رزرو، یک ساختمان ۹۸۲ واحدی در برندون، فلوریدا، در اوایل سال ۲۰۲۲، شرکت ZMR Capital با بیش از 50% افزایش پرداخت‌های بهره، بیش از ۱TP4T6 میلیوندر نتیجه، صاحب ملک نتوانست اقساط وام مسکن را که سررسید آن ماه آوریل بود، پرداخت کند.

به طور مشابه، OWC 182 Holdings، مالک اوکس آو وستچیس در هوستون، از ماه آوریل به دلیل افزایش سرسام‌آور هزینه‌های بهره قادر به پرداخت اقساط وام مسکن نبوده است. مایک هاس، مدیرعامل CRED iQ، اظهار داشت: «افزایش شدید نرخ بهره باعث افزایش هزینه‌های خدمات بدهی در این املاک شده است.»

حتی صاحبخانه‌هایی که وام مسکن با نرخ ثابت دارند، ممکن است در طول تامین مالی مجدد با مشکل مواجه شوند، زیرا نرخ‌های بهره فعلی به طور قابل توجهی بالاتر است. $250 میلیارد طبق اعلام انجمن بانکداران وام مسکن، قرار است وام‌های چند خانواده امسال سررسید شوند. مارک سیلورمن، یکی از شرکای لاک لرد، اظهار داشت: «اگر نیاز به تأمین مالی مجدد وام دارید، در واقع در یک محیط گران‌تر تأمین مالی مجدد می‌شوید. سودآور کردن این ساختمان‌ها دشوارتر است.»

در حالی که مسائل مربوط به بدهی که بر املاک اداری تأثیر می‌گذارد، عمدتاً در شهرهای بزرگ ساحلی متمرکز است، نگرانی‌ها در مورد املاک چند خانواری به ویژه در کمربند آفتاب (Sun Belt) برجسته است. پس از هجوم قابل توجه ساکنان به این مناطق در طول همه‌گیری، ساخت مجتمع‌های آپارتمانی برای تأمین تقاضا افزایش یافت. با این حال، این روند اخیراً معکوس شده است و تقاضا برای واحدهای جدید به طور قابل توجهی کاهش یافته است.

داده‌های گروه CoStar نشان می‌دهد که در ۱۹ شهر بزرگ در کمربند آفتاب, 120,000 واحدهای آپارتمانی جدید در سال ۲۰۱۹ در دسترس قرار گرفتند و توجه بسیاری را به خود جلب کردند. 110,000 مستاجران. در مقابل، سال گذشته شاهد 216,000 واحدهای نوساز فقط با 95,000 مستاجرانی که جای خالی را پر می‌کنند. علاوه بر این، افزایش هزینه‌های ساخت و ساز باعث شد تا توسعه‌دهندگان بر آپارتمان‌های لوکس تمرکز کنند، که اکنون با کاهش قیمت اجاره مواجه هستند.

جی لیبیک، مدیر ملی تحلیل‌های چندخانواری در گروه کواستار، در مورد بی‌توجهی به پیش‌بینی‌های تقاضا اظهار داشت: «توسعه‌دهندگان خیلی از کنترل خارج شده‌اند.»

برای سرمایه‌گذارانی مانند سهام تایدزکه سبد املاک چندخانواری خود را از ۱TP4T2 میلیارد به ۱TP4T6.5 میلیارد در سال‌های اخیر، کاهش اجاره‌ها و ارزش املاک چالش‌های قابل توجهی را ایجاد کرده است. این شرکت اکنون در پرداخت اقساط وام و مدیریت هزینه‌های عملیاتی با مشکل مواجه است.

با وجود این موانع، بخش چندخانواری عموماً در موقعیت بهتری نسبت به دفاتر تجاری قرار دارد، که دلیل اصلی آن تأمین مالی تحت حمایت دولت از سوی نهادهایی مانند ... فانی می و فردی مک، که برای افزایش قیمت مسکن طراحی شده است. لانی هندری از Trepp اظهار داشت: «اگر بانک‌های منطقه‌ای و بانک‌های سرمایه‌گذاری بزرگ تصمیم بگیرند که وام‌های چند خانواده‌ای ارائه ندهند، فانی و فردی به سادگی سهم بیشتری از این تجارت را به دست خواهند آورد. این یک ابزار ایمن است که سایر طبقات دارایی ندارند.»

در نهایت، اگرچه میانگین تقاضا برای فضاهای اداری به دلیل تغییر در عادات کاری تضعیف شده است، اما نیاز پایدار به مسکن باید در درازمدت پایه و اساسی برای حمایت از بازار چندخانواری فراهم کند. با این وجود، کارشناسان صنعت پیش‌بینی می‌کنند موجی از عدم پرداخت بدهی‌ها وجود خواهد داشت که می‌تواند مشکلات را در چشم‌انداز املاک تجاری تشدید کند، و سیلورمن تأکید می‌کند که «دارایی‌های چندخانواری واقعاً قوی زیادی وجود دارد، اما آسیب‌های جانبی نیز وجود خواهد داشت و فکر نمی‌کنم کوچک باشد.»

تحلیل ویژه از عمانت | بازار عمان را کشف کنید

جریان بی‌ثباتی در تأمین مالی آپارتمان‌ها چالش‌های قابل توجهی را برای سرمایه‌گذاران املاک و مستغلات ایجاد می‌کند، از جمله ۲۰۱TP3T وام‌های چندخانواری در معرض خطر از نکول در بحبوحه افزایش هزینه‌های بهره و کاهش تقاضای اجاره. سرمایه‌گذاران هوشمند باید در نظر بگیرند متنوع‌سازی پرتفوی‌ها برای کاهش خطرات مرتبط با پتانسیل ... موجی از قصورها در بخش چندخانواری. در عمان، این فرصتی را ایجاد می‌کند برای خریدهای استراتژیک در بازارهای نوظهور، زیرا کسب‌وکارها ممکن است با فشار برای سازگاری با تقاضاهای متغیر مصرف‌کننده مواجه شوند.