الأصول الرئيسية تُرسّخ تحوّل سوق العقارات في عُمان: ما يحتاج المستثمرون إلى معرفته
يشهد قطاع العقارات في سلطنة عُمان مرحلةً أكثر نضجاً وانضباطاً، مدفوعةً بالإصلاحات الهيكلية، وتغير تفضيلات المستثمرين، والنمو المطرد في الاقتصاد غير النفطي. ويتجه السوق نحو الابتعاد عن المشاريع المضاربة، والتركيز على الأصول المدرة للدخل والتي يحركها الطلب، وتتمتع بأسس اقتصادية أقوى.
سلط مايكل أوكونيل، وهو مساح معتمد من قبل المعهد الملكي للمساحين المعتمدين وخبير إدارة الأصول في هامبتونز إنترناشونال، الضوء في مقابلة حصرية على ظهور سوق عقاري أكثر شفافية ومرونة وتوافقًا مع المؤسسات في سلطنة عمان.
### التحول الهيكلي نحو النضج
أكد أوكونيل أن سوق العقارات في سلطنة عمان يشهد تحولاً جذرياً. وأشار إلى أن "القطاع يتطور إلى مرحلة أكثر نضجاً، مدفوعة بالعوامل الأساسية، وينتقل من التطوير القائم على المضاربة إلى الأصول المدرة للدخل والقائمة على الطلب، مع وضوح تام في التدفقات النقدية".
يدعم هذا التطور تحسين التوافق التنظيمي والحوكمة والشفافية، مما يعزز ثقة المستثمرين. ومن المتوقع أن تساهم الأطر الجديدة، بما في ذلك صناديق الاستثمار العقاري (REITs) ومركز عُمان المالي الدولي المرتقب، في زيادة السيولة وتوسيع قاعدة المستثمرين.
من المتوقع أن ينمو الناتج المحلي الإجمالي غير النفطي لسلطنة عمان بنسبة تتراوح بين 3 و4 بالمئة تقريباً في عام 2025، مدفوعاً بقطاعات الخدمات اللوجستية والسياحة والتصنيع، وهي محركات رئيسية للطلب على العقارات. ويستمر النمو السكاني في المناطق الحضرية، وخاصة في مسقط، بوتيرة ثابتة، مما يدعم الطلب على المشاريع السكنية والتجارية متعددة الاستخدامات.
كما سلط أوكونيل الضوء على التأثير المتزايد للتكنولوجيا والاستدامة في هذا القطاع: "أصبحت عوامل الحوكمة البيئية والاجتماعية والمؤسسية والتحليلات المدعومة بالذكاء الاصطناعي جزءًا لا يتجزأ من قرارات التقييم والاستثمار، مما يؤثر على التسعير وتقييمات المخاطر والأداء طويل الأجل".“
### التوجه نحو الجودة يشكل استراتيجية الاستثمار
من أبرز سمات دورة السوق الحالية الأداء القوي للأصول الرئيسية. يُعطي المستثمرون الأولوية للاستقرار والجودة والدخل طويل الأجل على المكاسب المضاربية.
“وأوضح أوكونيل قائلاً: "إن الأداء المتميز للأصول الرئيسية المدرة للدخل مدفوعٌ بالتوجه الواضح نحو الجودة. ويركز المستثمرون والمقرضون على التدفقات النقدية المستقرة، وشروط القروض القوية، ومرونة الأصول في سوق أكثر انضباطاً."”
تتراوح عوائد المكاتب المتميزة من الفئة (أ) في مسقط حاليًا بين 7 و8 بالمئة، ما يجعلها جذابة مقارنةً بالأسواق الإقليمية الأكثر تطورًا. في المقابل، كان نمو الإيجارات في العقارات الثانوية محدودًا، مما يُبرز اتساع فجوة الأداء.
إن تشديد شروط التمويل وزيادة التدقيق في أداء الأصول يشجع المستثمرين على أن يكونوا أكثر انتقائية، مفضلين العقارات ذات الموقع الجيد والإدارة الاحترافية والتي تتمتع بتدفقات دخل مستدامة.
### ملفات تعريف استثمارية إقليمية متميزة
تتطور المراكز العقارية الرئيسية في سلطنة عمان - مسقط، والدقم، وصحار، وصلالة - على مسارات فريدة.
لا تزال مسقط السوق الأكثر نضجاً وسيولة، إذ تستحوذ على ما يقدر بنحو 60-70% من إجمالي معاملات العقارات في سلطنة عمان. ويستمر استقرارها في جذب المستثمرين الباحثين عن استثمارات منخفضة المخاطر.
تقدم الدقم فرصة طويلة الأجل مدفوعة بالبنية التحتية، مدعومة باستثمارات بمليارات الدولارات في منطقتها الاقتصادية الخاصة، مما يدفع الطلب على الأراضي الصناعية ومرافق الخدمات اللوجستية.
تتطور صحار لتصبح مركزاً لوجستياً وصناعياً بارزاً، مدعومةً بنشاط الميناء والطلب المتزايد على التصنيع. وقال أوكونيل: "تتمتع صحار بآفاق واعدة قائمة على الدخل"، مشيراً إلى أن معدلات إشغال المنشآت الصناعية تتجاوز 80% في المناطق الرئيسية.
تجمع صلالة بين التنمية القائمة على السياحة والتوسع اللوجستي. وتساهم الزيادة الموسمية في أعداد السياح الوافدين إلى ظفار في تعزيز أداء قطاعي الضيافة والتجزئة في العقارات.
إصلاحات السياسات تعزز ثقة المستثمرين
تُعد الإصلاحات الحكومية والمبادرات السياسية أمراً بالغ الأهمية لتحويل المشهد العقاري في سلطنة عمان.
“وأشار أوكونيل إلى أن "الإصلاحات الحكومية وسياسات الملكية الأجنبية تعزز بشكل كبير معنويات المستثمرين، مما يجعل السوق أكثر جاذبية للاستثمار الدولي".
يُعزز التوسع في ملكية الأجانب في المجمعات السياحية المتكاملة، والحوافز المقدمة مثل الملكية الأجنبية الكاملة في المناطق الحرة، ثقة المستثمرين. وتُحفز المناطق الحرة في الدقم وصحار الطلب على الأصول اللوجستية والصناعية والسكنية للعمال.
وقد ازدادت تدفقات الاستثمار الأجنبي المباشر بشكل مطرد، حيث شكلت العقارات والقطاعات ذات الصلة جزءاً كبيراً من رأس المال، لا سيما من مستثمري دول مجلس التعاون الخليجي.
### المخاطر والفرص المستقبلية
على الرغم من التوقعات الإيجابية، يواجه السوق تحديات تتعلق بالسيولة وتوازن العرض والطلب.
“وحذر أوكونيل قائلاً: "لا تزال السيولة ضئيلة نسبياً، مما يحد من خيارات الخروج للمعاملات الكبيرة، كما أن عدم التوافق بين العرض والطلب في بعض القطاعات يشكل خطراً من فائض العرض على المدى القصير".
لا تزال حساسية أسعار الفائدة وظروف التمويل تؤثر على تدفق الصفقات، لا سيما بالنسبة للمستثمرين الذين يستخدمون الرافعة المالية. ومع ذلك، تبقى فرص الاستثمار جذابة.
يركز المستثمرون المؤسسيون على الأصول المتميزة مثل المكاتب من الدرجة الأولى، والمرافق اللوجستية، والمشاريع التجارية ذات المواقع الاستراتيجية، حيث تكون العوائد تنافسية على المستوى الإقليمي. كما توفر ممرات النمو المرتبطة بالدقم وصحار أسساً قوية.
بالنسبة للمستثمرين الأفراد، توفر سلطنة عمان نقاط دخول قائمة على القيمة مع إمكانية تحقيق نمو رأس المال على المدى المتوسط مع تطور السوق إلى قطاع أكثر مؤسسية وتنافسية على الصعيد العالمي.
بشكل عام، يرتكز سوق العقارات في سلطنة عمان بشكل متزايد على أسس قوية، حيث تعمل الأصول عالية الجودة والسياسات الداعمة واستراتيجيات الاستثمار المنضبطة على تشكيل نموه المستقبلي.
تحليل خاص من عمانت | تصفح سوق عُمان
يشهد قطاع العقارات في سلطنة عمان تحولاً نحو سوق ناضجة وقائمة على أساسيات السوق يركز هذا التوجه على الأصول عالية الجودة المدرة للدخل، مدعومة بإصلاحات تنظيمية ونمو اقتصادي متنوع خارج نطاق النفط. ويخلق هذا التحول فرصاً كبيرة لـ المستثمرون الذين يعطون الأولوية للتدفقات النقدية المستقرة طويلة الأجل, لا سيما في المواقع الرئيسية مثل مسقط والدقم وصحار، مع تسليط الضوء على المخاطر المتعلقة بضيق السيولة واحتمالية وجود فائض في العرض في قطاعات مختارة. ينبغي على المستثمرين ورواد الأعمال الأذكياء توخي الحذر. الاستفادة من الأطر الناشئة مثل صناديق الاستثمار العقاري، والتركيز على الحوكمة البيئية والاجتماعية والمؤسسية وتكامل التكنولوجيا، والتوافق مع ممرات النمو المدعومة حكومياً. للاستفادة من المشهد العقاري المؤسسي المتطور في سلطنة عمان وقدرتها التنافسية على مستوى العالم.
