قطاع الشقق المتعثر: ما يحتاج المستثمرون إلى معرفته حول التحديات الناشئة في سوق العقارات في عُمان

• بواسطة نيويورك تايمز
• 10 يوليو 202426 يوليو 2025
• متعدد العائلات العقارات عقارات للإيجار
• مع 0 تعليقات

تزايد المخاوف بشأن التخلف عن سداد قروض الشقق وسط ضائقة مالية

على الرغم من ارتفاع الإيجارات في السنوات الأخيرة بسبب نقص المساكن والتضخم، يواجه عدد كبير من العقارات المؤجرة، لا سيما في الجنوب والجنوب الغربي، تحديات مالية. وبينما يستفيد العديد من مالكي العقارات حاليًا من زيادة دخل الإيجار، يحذر المحللون من أن ما يصل إلى 20% من الممكن أن يكون أصحاب قروض العقارات السكنية معرضين لخطر التخلف عن السداد.

على الرغم من ارتفاع أسعار الإيجارات بشكل كبير خلال الجائحة، إلا أن هذا الاتجاه التصاعدي توقف مؤخرًا، وبدأت الإيجارات في الانخفاض في بعض المناطق. إضافةً إلى ذلك، أدى ارتفاع أسعار الفائدة، الذي فرضه الاحتياطي الفيدرالي لمكافحة التضخم، إلى زيادة تكاليف الرهن العقاري على مالكي العقارات. ورغم استمرار ندرة المنازل، ربما قام المطورون ببناء شقق فاخرة بشكل مفرط في المدن التي تشهد انخفاضًا في نشاط الإيجار مقارنةً بالسنوات السابقة، ولا سيما في هيوستن وتامبا.

في الوقت الحالي، لم يتفاقم الوضع إلى أزمة. تُبلغ الصناعة عن انخفاض 1.7% معدل التأخر في سداد قروض الإسكان متعدد الأسر - أفضل بكثير من 7% للحصول على قروض مكتبية وتقريباً 6% للعاملين في قطاعي الفنادق والتجزئة، وفقًا لمجلس تمويل العقارات التجارية. مع ذلك، يخشى العديد من المعنيين في هذا القطاع من أن المزيد من قروض الشقق قد تواجه ضائقة مالية، حيث تُشكل قروض الوحدات السكنية المتعددة جزءًا كبيرًا من القروض التي حددها الخبراء للمراقبة الدقيقة.

أشارت ليزا بينديرغاست، المديرة التنفيذية لمجلس العقارات، إلى أن "الوحدات السكنية متعددة الوحدات ليست من بين الخيارات المطروحة حاليًا، ولكنها محط أنظار الجميع". هذا القلق بشأن قروض الشقق ليس سوى جانب واحد من التحديات الأوسع التي تواجه العقارات التجارية، بما في ذلك التحديات التي تواجهها مباني المكاتب القديمة في ظل العمل عن بُعد، وانخفاض عائدات الفنادق بسبب انخفاض رحلات العمل، والتحديات المستمرة التي تواجهها مساحات التجزئة في ظل صعود التسوق الإلكتروني.

تتفاوت الصعوبات التي تؤثر على المباني السكنية. ففي بعض الحالات، يواجه مُلّاك العقارات تحديات في تأجير الوحدات، بينما في حالات أخرى، ورغم أن معدلات الإشغال قد تكون مُرضية، إلا أنهم غير قادرين على زيادة الإيجارات بما يكفي لتعويض ارتفاع أقساط القروض. ووفقًا لمزود البيانات CRED iQ، فإن ما يقرب من 20% من قروض الإسكان متعدد الأسر معرضة لخطر التخلف عن السداد.

إن أحد المجالات الهامة المثيرة للقلق هو ثلث الرهن العقاري متعدد العائلات التي تتميز بأسعار فائدة متغيرة، مما أدى إلى زيادة التزامات السداد مع ارتفاع أسعار الفائدة خلال العامين الماضيين. على سبيل المثال، بعد شراء احتياطي، وهو مبنى مكون من 982 وحدة في براندون بولاية فلوريدا، في أوائل عام 2022، واجهت شركة ZMR Capital أكثر من 50% زيادة في مدفوعات الفائدة، تتجاوز $6 مليونونتيجة لذلك، لم يتمكن مالك العقار من سداد أقساط الرهن العقاري المستحقة في شهر أبريل.

وعلى نحو مماثل، فإن شركة OWC 182 Holdings، مالكة أشجار البلوط في ويست تشيس في هيوستن، لم يتمكن أحد من سداد أقساط الرهن العقاري منذ أبريل بسبب ارتفاع أسعار الفائدة. وعلق مايك هاس، الرئيس التنفيذي لشركة CRED iQ، قائلاً: "إن ارتفاع أسعار الفائدة يُسبب ارتفاعًا حادًا في تكاليف خدمة الدين على هذه العقارات".

حتى مُلّاك العقارات الذين لديهم قروض عقارية ذات سعر فائدة ثابت قد يواجهون صعوبات أثناء إعادة التمويل، نظرًا لارتفاع أسعار الفائدة الحالية بشكل ملحوظ. $250 مليار من المقرر أن يُستحق سداد قروض الوحدات السكنية متعددة الأسر هذا العام، وفقًا لجمعية مصرفيي الرهن العقاري. صرّح مارك سيلفرمان، الشريك في شركة لوك لورد، قائلاً: "إذا كنتَ بحاجة إلى إعادة تمويل قرض، فأنتَ تُعيد التمويل في بيئة أكثر تكلفة. من الصعب جعل هذه المباني مربحة".

في حين أن مشاكل الديون التي تؤثر على العقارات المكتبية تتركز بشكل كبير في المدن الكبرى على السواحل، فإن المخاوف بشأن العقارات متعددة الوحدات السكنية تبرز بشكل خاص في منطقة حزام الشمس. فبعد تدفق كبير من السكان إلى هذه المناطق خلال الجائحة، شهد بناء المجمعات السكنية ارتفاعًا كبيرًا لتلبية الطلب. إلا أن هذا الاتجاه انعكس مؤخرًا، مع انخفاض ملحوظ في الطلب على الوحدات الجديدة.

تشير البيانات من مجموعة CoStar إلى أنه في 19 مدينة رئيسية في حزام الشمس, 120,000 أصبحت وحدات الشقق الجديدة متاحة في عام 2019، مما جذب 110,000 المستأجرين. وعلى النقيض من ذلك، شهد العام الماضي 216,000 وحدات جديدة فقط 95,000 بالإضافة إلى ذلك، دفع ارتفاع تكاليف البناء المطورين إلى التركيز على الشقق الفاخرة، التي تواجه الآن انخفاضًا في أسعار الإيجار.

وعلق جاي ليبيك، المدير الوطني لتحليلات الوحدات السكنية المتعددة الأسر في مجموعة كوستار، على إهمال توقعات الطلب، قائلاً: "لقد خرج المطورون عن السيطرة إلى حد كبير".

بالنسبة للمستثمرين مثل أسهم تايدز، والتي توسعت محفظة عقاراتها متعددة العائلات من $2 مليار ل $6.5 مليار في السنوات الأخيرة، شكّل انخفاض الإيجارات وقيم العقارات تحدياتٍ كبيرة. وتواجه الشركة الآن صعوبةً في سداد أقساط القروض وإدارة نفقات التشغيل.

وعلى الرغم من هذه العقبات، فإن قطاع الوحدات السكنية المتعددة يتمتع بوضع أفضل بشكل عام من المكاتب التجارية، ويرجع ذلك في المقام الأول إلى التمويل المدعوم من الحكومة من كيانات مثل فاني ماي و فريدي ماكصُممت هذه الاستراتيجية لتعزيز القدرة على تحمل تكاليف السكن. صرّح لوني هندري من شركة تريب قائلاً: "إذا قررت البنوك الإقليمية وبنوك الاستثمار الكبرى التوقف عن تقديم قروض الإسكان متعدد الوحدات السكنية، فستستحوذ فاني ماي وفريدي ماك ببساطة على حصة أكبر من السوق. إنها أداة أمان لا تمتلكها فئات الأصول الأخرى".

في نهاية المطاف، وبينما تراجع الطلب على المساحات المكتبية نتيجةً لتغيرات في عادات العمل، فإن الحاجة الدائمة للسكن ستوفر أساسًا داعمًا لسوق الوحدات السكنية متعددة الأسر على المدى الطويل. ومع ذلك، يتوقع خبراء القطاع موجةً من التخلف عن السداد قد تُفاقم المشاكل في قطاع العقارات التجارية، حيث أكد سيلفرمان أن "هناك العديد من أصول الوحدات السكنية متعددة الأسر القوية، ولكن ستكون هناك أضرار جانبية، ولا أعتقد أنها ستكون طفيفة".

تحليل خاص من عمانت | تصفح سوق عُمان

الحالي عدم الاستقرار في تمويل الشقق يشكل تحديات كبيرة للمستثمرين العقاريين، مع 20% من قروض الإسكان متعدد الأسر المعرضة للخطر من التخلف عن السداد في ظل ارتفاع تكاليف الفائدة وتراجع الطلب على الإيجارات. ينبغي على المستثمرين الأذكياء أن يأخذوا في الاعتبار تنويع المحافظ الاستثمارية للتخفيف من المخاطر المرتبطة بإمكانية حدوث موجة من التخلف عن السداد في قطاع الوحدات السكنية متعددة الأسر. في عُمان، يُتيح هذا فرصةً لـ الاستحواذات الاستراتيجية في الأسواق الناشئة، حيث قد تواجه الشركات ضغوطًا للتكيف مع متطلبات المستهلكين المتغيرة.