داراییهای ممتاز، عامل تغییر بازار املاک عمان: آنچه سرمایهگذاران باید بدانند
بخش املاک و مستغلات عمان در حال ورود به مرحلهای بالغتر و منظمتر است که ناشی از اصلاحات ساختاری، تغییر ترجیحات سرمایهگذاران و رشد مداوم در اقتصاد غیرنفتی است. بازار در حال حرکت از سرمایهگذاریهای سوداگرانه به سمت داراییهای درآمدزا و مبتنی بر تقاضا با مبانی قویتر است.
مایکل اوکانل، نقشه بردار خبره و دارای مجوز RICS و متخصص مدیریت دارایی در شرکت همپتونز اینترنشنال، در مصاحبهای اختصاصی بر ظهور یک بازار املاک شفافتر، مقاومتر و هماهنگتر با نهادها در عمان تأکید کرد.
### تغییر ساختاری به سمت بلوغ
اوکانل تأکید کرد که بازار املاک عمان در حال گذار از یک تحول اساسی است. او خاطرنشان کرد: “این بخش در حال گذار به مرحلهای بالغتر و مبتنی بر اصول بنیادی است و از توسعه سوداگرانه به داراییهای درآمدزا و مبتنی بر تقاضا با شفافیت جریان نقدی در حال گذار است.”.
این تحول با افزایش هماهنگی نظارتی، حاکمیت شرکتی و شفافیت پشتیبانی میشود که اعتماد سرمایهگذاران را افزایش میدهد. انتظار میرود چارچوبهای جدید، از جمله صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات (REITs) و مرکز مالی بینالمللی عمان که پیشبینی میشود تأسیس شود، نقدینگی را افزایش داده و پایگاه سرمایهگذاران را گسترش دهند.
پیشبینی میشود تولید ناخالص داخلی غیرنفتی عمان در سال ۲۰۲۵ تقریباً ۳ تا ۴ درصد رشد کند که این رشد ناشی از لجستیک، گردشگری و تولید - محرکهای کلیدی تقاضای املاک و مستغلات - است. رشد جمعیت شهری، به ویژه در مسقط، همچنان پایدار است و تقاضا برای توسعههای مسکونی و کاربریهای مختلط را حفظ میکند.
اوکانل همچنین بر تأثیر فزاینده فناوری و پایداری در این بخش تأکید کرد: “عوامل ESG و تجزیه و تحلیلهای مبتنی بر هوش مصنوعی به طور فزایندهای در تصمیمات ارزشگذاری و سرمایهگذاری گنجانده شدهاند و بر قیمتگذاری، ارزیابی ریسک و عملکرد بلندمدت تأثیر میگذارند.”
### استراتژی سرمایهگذاری «پرواز به سوی کیفیت» را شکل میدهد
یکی از ویژگیهای بارز چرخه فعلی بازار، عملکرد قوی داراییهای اصلی است. سرمایهگذاران ثبات، کیفیت و درآمد بلندمدت را بر سودهای سوداگرانه ترجیح میدهند.
“اوکانل توضیح داد: ”عملکرد برتر داراییهای درجه یک و درآمدزا، ناشی از گرایش آشکار به سمت کیفیت است. سرمایهگذاران و وامدهندگان بر جریانهای نقدی پایدار، سوابق قوی از قراردادهای تضمینشده و انعطافپذیری داراییها در یک بازار منظمتر تمرکز میکنند.“
بازده دفاتر درجه یک در مسقط در حال حاضر بین 7 تا 8 درصد است که در مقایسه با بازارهای منطقهای توسعهیافتهتر، همچنان جذاب است. در همین حال، رشد اجاره بها در داراییهای ثانویه محدود بوده است که نشاندهنده شکاف عملکردی رو به افزایش است.
شرایط مالی سختگیرانهتر و بررسی دقیقتر عملکرد داراییها، سرمایهگذاران را تشویق میکند تا گزینشیتر عمل کنند و املاکی را انتخاب کنند که در موقعیت مکانی خوبی قرار دارند، به صورت حرفهای مدیریت میشوند و جریانهای درآمدی پایداری دارند.
### پروفایلهای سرمایهگذاری منطقهای متمایز
قطبهای اصلی املاک و مستغلات عمان - مسقط، دقم، صحار و صلاله - در مسیرهای منحصر به فردی در حال تکامل هستند.
مسقط همچنان بالغترین و نقدشوندهترین بازار است و تخمین زده میشود که ۶۰ تا ۷۰ درصد از کل معاملات املاک و مستغلات در عمان را به خود اختصاص داده است. ثبات آن همچنان سرمایهگذارانی را که به دنبال سرمایهگذاریهای کمریسکتر هستند، جذب میکند.
دقم فرصتی بلندمدت و مبتنی بر زیرساخت ارائه میدهد که با سرمایهگذاریهای چند میلیارد دلاری در منطقه ویژه اقتصادی خود پشتیبانی میشود و تقاضا برای زمینهای صنعتی و تأسیسات لجستیکی را افزایش میدهد.
صحار در حال تبدیل شدن به یک قطب لجستیکی و صنعتی برجسته است که فعالیتهای بندری و تقاضای تولید، آن را تقویت میکنند. اوکانل با اشاره به سطح اشغال صنعتی بالای ۸۰ درصد در مناطق کلیدی، گفت: “صحار چشماندازهای قوی مبتنی بر درآمد را ارائه میدهد.”.
صلاله توسعه مبتنی بر گردشگری را با گسترش لجستیک ترکیب میکند. افزایش فصلی ورود گردشگران به ظفار، عملکرد مهماننوازی و خردهفروشی املاک و مستغلات را تقویت میکند.
اصلاحات سیاستی ### اعتماد سرمایهگذاران را افزایش میدهد
اصلاحات دولتی و ابتکارات سیاسی برای تغییر چشمانداز املاک و مستغلات عمان بسیار مهم هستند.
“اوکانل اظهار داشت: ”اصلاحات دولتی و سیاستهای مالکیت خارجی به طور قابل توجهی باعث افزایش تمایل سرمایهگذاران شده و بازار را در موقعیت سرمایهگذاری بینالمللی قرار میدهد.».
گسترش مالکیت خارجی در مجتمعهای گردشگری یکپارچه و مشوقهایی مانند مالکیت ۱۰۰ درصدی خارجی در مناطق آزاد، اعتماد سرمایهگذاران را افزایش میدهد. مناطق آزاد در دقم و صحار، تقاضا برای داراییهای لجستیکی، صنعتی و مسکن نیروی کار را افزایش میدهند.
جریان سرمایهگذاری مستقیم خارجی به طور پیوسته افزایش یافته است، و بخش املاک و مستغلات و بخشهای مرتبط، به ویژه از سرمایهگذاران کشورهای عضو شورای همکاری خلیج فارس، بخش قابل توجهی از سرمایه را تشکیل میدهند.
### ریسکها و فرصتهای پیش رو
با وجود چشماندازهای مثبت، بازار با چالشهایی در زمینه نقدینگی و تعادل عرضه و تقاضا روبرو است.
“اوکانل هشدار داد: ”نقدینگی همچنان نسبتاً کم است و گزینههای خروج برای معاملات بزرگ را محدود میکند و عدم تطابق عرضه و تقاضا در برخی بخشها، خطر عرضه بیش از حد در کوتاهمدت را ایجاد میکند.».
حساسیت به نرخ بهره و شرایط تأمین مالی همچنان بر جریان معاملات، به ویژه برای سرمایهگذاران اهرمی، تأثیر میگذارند. با این وجود، فرصتهای سرمایهگذاری همچنان جذاب هستند.
سرمایهگذاران نهادی بر داراییهای اصلی مانند دفاتر درجه یک، تأسیسات لجستیکی و توسعههای خردهفروشی با موقعیت مناسب تمرکز میکنند، جایی که بازده در سطح منطقهای رقابتی است. مسیرهای رشد مرتبط با دقم و صحار نیز از نظر بنیادی قوی هستند.
برای سرمایهگذاران خصوصی، عمان نقاط ورود مبتنی بر ارزش را با پتانسیل افزایش سرمایه در میانمدت فراهم میکند، زیرا بازار به سمت یک بخش نهادیتر و رقابتیتر در سطح جهانی تکامل مییابد.
در مجموع، بازار املاک عمان به طور فزایندهای بر پایههای قوی بنا شده است و داراییهای باکیفیت، سیاستهای حمایتی و استراتژیهای سرمایهگذاری منظم، رشد آینده آن را شکل میدهند.
تحلیل ویژه از عمانت | بازار عمان را کشف کنید
بخش املاک و مستغلات عمان در حال گذار به ... بازار بالغ و مبتنی بر اصول بنیادی متمرکز بر داراییهای درآمدزا و باکیفیت، که توسط اصلاحات نظارتی و رشد اقتصادی متنوع خارج از نفت پشتیبانی میشوند. این تغییر فرصتهای قابل توجهی را برای سرمایهگذارانی که جریانهای نقدی پایدار و بلندمدت را در اولویت قرار میدهند, به ویژه در مکانهای اصلی مانند مسقط، دقم و صحار، ضمن برجسته کردن خطرات مربوط به محدودیتهای نقدینگی و عرضه بیش از حد بالقوه در بخشهای منتخب. سرمایهگذاران و کارآفرینان هوشمند باید از چارچوبهای نوظهور مانند REITها بهره ببرید، بر ESG و ادغام فناوری تمرکز کنید و با کریدورهای رشد تحت حمایت دولت همسو شوید برای بهرهبرداری از چشمانداز رو به رشد نهادی و رقابتی جهانی در حوزه املاک و مستغلات عمان.
